資産価値の高い高級不動産の選び方

不動産投資で高級物件の購入を考えている方のための、資産価値の高い物件を選ぶポイントをまとめています。

不動産価格に見合った、本当に価値のある高級物件を選ぶには

不動産投資は、価値の高い不動産をできるだけ安い価格で購入することが原則です。将来不動産価格が上がる、あるいは下がりにくいものを、妥当な、あるいはそれより安く購入出来れば、不動産投資の成功は近くなります。

価値の高い不動産は、大きな賃料収入をもたらします。価値の高い物件であればそれだけ借り手が途切れず、安定した収入のもとになるのです。ここでは、安定した賃料収入が得られ、売却時にも高い価値を保ってくれるような、資産価値の高い高級マンションの選び方を解説していきます。

価値の高いマンションとは?

タワーマンション群不動産投資における収入イコール入居者の賃料です。つまり借り手が集まる物件こそ、価値がある物件なのです。

たとえば、青山・赤坂・麻布を指す『3A』と呼ばれる高級住宅街。これらは利便性のよい都心にあり、これ以上ない立地と言えます。それでいて、都会の喧騒から離れた静かさがあるため、住居として最高の条件を満たしています。

こうした物件は入居抽選がある場合も珍しくなく、常に高い入居率を誇っています。高級物件の入居者が求めているものは、「立地・利便性」「閑静な環境」に集約されます。

入居率が高く一人あたりの家賃収入も高い高級マンションは、理想的な投資先なのです。

物件の広さと眺望にも注目

眺望のいいタワーマンションイメージ立地や環境が整備された不動産でも、ゆったりとした広さのあるマンションは意外に少ないようです。土地不足の東京で、さらに人気エリアともなれば、住居の大きさは自然と小さくなってしまいます。1戸当たりの専有面積が大きい、広さのある物件は特に価値が高いと言えます。

さらに高級マンションの付加価値として見逃せないのが眺望です。都心にあって、大都市である東京を一望できる眺望は、エグゼクティヴ層が持つべきステータスのひとつ。高層タワーマンションが人気を集めているのにも、そうした理由が考えられます。

3Aエリアを離れても同じことが言えます。城南五山と呼ばれる池田山、島津山、八つ山、御殿山、花房山という5つのエリアは都内屈指の高級住宅街ですが、いずれも高台にあり、まわりの建物に邪魔されない広々とした眺めが広がります。

また、高層マンションだけでなく、「第一種低層住居専用地域」に指定されているエリアにも注目です。城南五山のほかに、白金台、田園調布、上目黒などにあるこれらの地域は、建物の高さは10mほどに制限されているため、3階建ての低層マンションが限界。しかも容積率・建ぺい率が厳しいため、建物の密集度が低く、緑に囲まれた美しい街がつくられています。これらのエリアも同様に、眺望に優れています。

用途地域の境界線には注意!

ただし、第一種低層住居専用地域であっても、その境界線の近くは注意が必要です。

境界線の向こうは中高層地域や商業地域に指定されています。これらの地域は高さや大きさのある建物を建てることができるため、景観が壊されてしまう可能性があります。いま周りに建物がなくても、将来大きな建物が建つ可能性があるのです。

もちろん都心地域でも同様に注意が必要です。いま眺めがよくても、隣に大きな建物が立ってしまえば価値は大きく下がります。眺望の価値が下がるリスクを回避するためには、周囲にどのような建物が立つ可能性があるのか理解しておく必要があります。

10年後も資産価値が下がらない高級マンション選びのポイント6つ

1.需要の高いエリアを選ぶ

需要が高く、供給の少ないエリアは、その人気の高さから資産価値が落ちることはほぼありません。東京都では特に皇居や永田町がある千代田区、銀座や築地のある中央区、「六本木ヒルズ」「虎の門ヒルズ」がある港区は需要が高く、供給が少ないのでいつまでも価値が下がることはありません。特に前述した「六本木ヒルズ」「虎ノ門ヒルズ」のような、誰でも知っている名前の通った物件はブランド力も相まって、むしろ資産価値が上がることすら予想されます。

また、オフィス街である大手町、丸の内、有楽町、虎ノ門も同様に資産価値が下がらないエリアですし、このオフィス街エリアなどへすぐにアクセスできる山の手線沿いも人気エリアです。

郊外では吉祥寺や武蔵小杉など、都心にアクセスしやすく、かつ住みやすいエリアの需要が高くなっています。

2.駅から近いところを選ぶ

総務省統計局によると、日本の人口は2013年を境に緩やかに減少し続け、2050年には現在の人口の半分にまで落ち込むことが予想されます。人口が減少すると多くの物件に空き部屋が目立ち始め、不便なところは買い手が付かず、資産価値が下がってしまいます。10年先も資産価値を失わないのはやはり利便性が高く、駅から近いところと言えます。

とはいえ、ただ駅から近いからという理由で選ぶのは少し危険です。物件の周辺にスーパーや商店街といった商業施設や金融機関、郵便局、総合病院といった生活インフラが揃っているかを考えるのも重要です。

3.災害リスクが少ないところを選ぶ

2011年3月に起こった東日本大震災は記憶に新しく、近年では防災への意識が高まってきています。地震・浸水ハザードマップを調べ、購入を考えているエリアが自然災害に強いエリアかどうかは必ず調べるようにしましょう。

近くに沼地や川、ため池がある、裏に山や崖がある、埋め立て地など地盤が強くないところや土砂崩れの被害に遭いやすいところには注意が必要です。

4.南向きであること

南向きの物件は日当たりがよく、洗濯物が良く乾きますし、部屋の中を明るく保つことが出来ます。日当たりが良好な南向きの物件はやはり人気で需要が高く、いつまでも資産価値が落ちません。逆に北向きは日当たりが悪く洗濯物も乾きにくいうえ、部屋の中も暗くなってしまいますので資産価値は右肩下がりになってしまいます。

5.大型デベロッパーのマンションを選ぶ

1で「六本木ヒルズ」「虎の門ヒルズ」のようなブランド力のあるものは資産価値が落ちにくいと紹介しましたが、デベロッパーのブランドが付いている物件も需要が高いため資産価値が下がりにくく、おすすめです。特に野村不動産の「PROUD(プラウド)」や東京建物の「Brillia(ブリリア)」、三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス」はブランド力が高くおすすめです。

大手デベロッパーのブランドが人気の理由としては、もし何か不具合があった場合やトラブルがあった際のアフターフォローがしっかりしていることが挙げられます。

6.リセールバリューが大きいエリアを選ぶ

リセールバリューとは資産価値を客観的に表す指標のことであり、新築分譲時の値を100とした時の築10年の価値の維持率を表したものになります。数字が大きければ大きいほど相対的に価値が下がりにくいとされ、株式会社東京カンテイが発表しているデータです。 

あくまで過去のデータに基づいているという点では注意が必要ですが、今後資産価値が下がらないかどうかを判断する一つの要因になりますので、一度目を通しておくことをおすすめします。

高級マンション入居者に選ばれる人気の間取り7つ

1.単身者には収納重視、寝室重視の間取りが人気

単身者でも、特に服や家具・家財などの荷物が多い人には、収納が充実した間取りが好まれます。特に玄関にシューズインクローゼットがある、部屋の中にウォークインクローゼットがある間取りは人気があります。

また、平日は仕事で忙しく、家に帰っても寝るだけという人は意外と多く、家だけでもゆっくりしたいという人には寝室重視の間取りに人気があります。玄関に入って左手が寝室、右手がリビングといったタイプの1LDKは居住空間と寝室を区別することが出来るので、特に人気となっています。

2.カップルや2人暮らしには2LDKが人気

各自に1部屋があり、それぞれのプライベートやプライバシーを保つことができ、かつ食卓を一緒に囲めるリビングがある2LDKは1人の時間と2人の時間を上手く使い分けられることから、特に2人暮らし・カップルに人気があります。

3.子どものいる家庭は「田の字型」が人気

玄関から延びる廊下の両脇に部屋が1部屋ずつあり、突き当りにリビング、その脇にもう一部屋ある、いわゆる「田の字型」が人気です。唯一のデメリットとして、従来の田の字型はリビングの奥が広くなってしまい、日の光が入らずに暗くなってしまうというものがありました。

そこで現在は、田の字型でもリビングが横長で、特に採光を重視したものに人気があります。

4.横長のリビングがある間取り

「田の字型」の間取りにあるリビングの横の部屋を使わないという家庭も意外と多くあり、そのような家庭にはリビングの横の部屋を取っ払い、横長のリビングを取り入れた間取りが人気となっています。そのリビングの隣にキッチンがあり、毎日使うキッチンの日当たりがよくなりますので、特に主婦の方に人気の間取りとなっています。

5.リビングが中心にある間取り

子どもの成長を常に見守っていたい、お子様が大きくなっても家族でコミュニケーションが取りたいというご家庭には、リビングが中心にある間取りが人気です。どの部屋に行くにもリビングを通らないといけない間取りは、家族が集まる役割を十二分に担い、笑顔が絶えない家庭を作ることが出来ます。

6.対面型キッチンのある間取り

キッチンには「独立型」と「対面型」の2種類があります。「独立型」のキッチンは他の部屋と壁で仕切られており、臭いや煙が広がりにくい、散らかりにくいというメリットがあります、しかし今日では、カウンター型のセミオープン式などの「対面型」のキッチンの方に人気があります。背景に、料理中も家族の顔が見たいという理由があります。

7.リフォームしやすい間取り

2010年のマンションにおけるウォークインクローゼットの採用率は6割弱だったのに対し、2015年時点では9割を超えています。また、キッチンにおいても2010年は独立型が主流だったのに対し、2015年は対面型が主流に変わっています。このように、人気の間取りは、その時々によって変化するものと考えることが出来ます。ですから、リフォームしやすい間取りが人気となっています。

特に人気なのが、キッチンや浴室といった水回りが中心に集まっている、いわゆるセンターインの間取りです。リフォームの際に水回りに手をつけなくても出来るということから人気となっています。

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